最近提前还贷火了。不管有钱没钱的,大家都想着凑一个热闹,毕竟能够真金白银的减少损失,何乐而不为呢?
对于提前还贷我是支持的。但是今天在这里我想跟大家分享一下我们的还贷模式应该选择哪种?缩短年限还是减少月供,这还是需要因人而异,因为每个人所拥有的房产情况多种多样,而如何选择一个最适合自己的方式,就是我们今天需要讨论的范畴。
首先我们来看一组提前还贷计算数据,以贷款100万,30年期,等额本息,利率5.5为例。
100万,30年期,等额本息5.5利率
月还款计划
通过上图可知,我们每月还款5677.89元,利息一共是104万。而每月还款中属于首月利息为4583.33元,本金为1094.56元,利息按5元左右逐月递减。然后我们根据这个基础数据进行两种还款模式的分析。
1、减少月供:按提前还款20万计算。我们可以看出总支出利息变成了83.13万,较之前少了21.27万。月供降低至4541.07元,较之前少了1136.82元。同时还款计划中首月的利息与本金也有变化。利息降低至3661.65元,较之前减少921.68元;本金首月同步下调了215.14元,而利息的逐月减少降低至4元。
提前还款20万之后的数据,减少月供
提前还款20万后每月计划,减少月供
2、缩短年限:同样我们按还款20万计算,月供仍然保持5669.49元,与5677.89元差异可忽略不计。按照此种方案调整后,贷款期限变为227期,较之前少了132个月,也就是11年。利息则降低至48.8万,较之前低了55.6万,有一个大的降幅。而每月还款计划中首月利息为3661.65元,降低幅度与减少月供一致为921.68元,差别在于逐月递减为9元。本金的话每月比之前要多还913.28元。
提前还款20万之后的数据,缩短年限
提前还款20万之后的每月计划,缩短年限
看完数据后,我们来对比一下两种方式的优缺点,我直接做了一个表格,大家方便查看。减少月供方式优点:月供降低至4541.07元;缺点:总利息只减少了21.27万。缩短年限方式优点:总利息减少了55.6万;还款期限降低至227期,也就是少了11年;缺点:月供还保持了5669.49元。
减少月供与缩短年限对比
总结:从上面数据分析来看,两种方式各有优缺点。而这也就是我在文章开头所说到的,拥有房产人的情况是多种多样的。
如果你只是持有一套房产并且想把它尽快还完的话,建议采用缩短年限方式,提高月还款金额,降低还款年限,尽快将贷款还清。
如果你拥有多套房产,或者说还贷压力较大的话,建议采用减少月供方式。在几年内降低自己的压力,然后适时出售房产或者等压力舒缓后再改为缩短年限的方式,让自己的利息支出降到最低。
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