房屋楼栋怎么划分（买房时如何选“楼栋”）

买房子更多买的是一个生活圈，而非简单的一亩三分地，开始选不好，后续无论再怎么装修，也难达到整容的效果。

除了挑户型硬件指标，还要慎重挑楼栋，因为楼栋位置在很大程度上影响着居住体验。实际买房时该怎么选，哪些楼栋是公认的优秀？今天就来一起了解一下。

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楼栋分类

首先，我们从一个小区的楼栋分类和开发商的推售节奏来说起。通过购房者资金层面，及开发商的销售体系，这两种关系综合对比来看楼栋分类。

我们从空中俯视视角来进行直观分析——

任何一个楼盘，都是可以分成以下几类：

楼王楼栋（小区最核心位置，前面无任何遮挡，可以环顾小区360度的景观），价格最贵，最后销售，不愁卖并且溢价最高；

次楼王楼栋（一般为楼王左右前方各划分1-2栋，景观视野接受度较高，前方会有部分遮挡），价格次贵，在销售过程中会根据市场行情及小区的销售速度穿插推售，既要为在售楼栋作为价格支撑，又要兼顾有实力的客户对优质房源的需求；

一般楼栋（楼盘大门处以外的其它（相对小区来说）外围楼栋），按照施工及取得预售证的进度分批销售，价格和市场行情相匹配；

引流楼栋（一般为小区大门两侧，沿路楼栋），这是大部分开发商在项目初次销售的时候最先推出来的楼栋，因为挨着大门和道路，居住体验较差，所以会被拿出来以略低于市场价的价格进行销售，为项目引流。

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挑选优质楼栋看哪些要素？

■朝南最优，但非唯一

房子坐北朝南光线充足，即使在冬天，阳光也一样能够照射到房间的深处、明亮而又温暖；传统风水理论的建筑原则曾说，南面草木繁茂，阳气充足，朝南而称王是至高无上的方位。这与季风气候等自然环境也是相契合的。

■楼间距对采光的影响

想要选到好的楼首先要参考的标准就是看楼前有没有遮盖，看两个楼之间的间距，楼间距控制的好即使是一楼也能拥有良好的采光，所以大家在选择房屋的时候一定要关注到前方是否有建筑物，有没有魁梧的树木，如果都没有的话，那么这样的房屋采光就会十分充足，不会被遮挡住。

■中间边上各有优势

买房楼栋是中间的好还是边上的更好？一般来说，高层来说，边上的忧于中间，在采光、通风、景观等方面都比较好，低层的话，择夹在中间的楼栋、安静、舒适、更时候适合居家。

■空地要留意

楼栋周边环境的好坏非常重要，会很大程度上影响生活的舒适度，选房时候，我们要注意一下周边有无建筑物遮挡采光，景观是否开阔等。避开地下车库的出入口，交通主干道旁的楼栋、篮球场等人员密集的广场，以避开噪音，楼间距距离是否合理也要留心。

如果空地较大，很有可能会建造新的楼房，或者在这些空地建设小区的垃圾站、配电房。

■进出小区是否方便

买房时，常听到置业顾问说，小区距离公交站、地铁站多近多近，这里要提醒的是，小区的交通便利并不代表你家离车站或地铁站就近，尤其是那些大盘，社区大，在选择楼栋时要仔细确认楼栋与地铁站或公交站的距离是多少，从哪个门进出更方便。

■不买靠街道的楼房

我们都知道大多数小区里都有十几楼的楼房，在选择的时候尽量不要临街，因为靠近街道的房屋会受到噪音的干扰，而且在夏季开窗的时候会有很多的尘埃进入室内，除此之外还会有一些小区的周边会经常有夜市摊、烧烤摊之类的摊位在晚上出摊，这些摊位则会影响到业主的正常休息，影响居住的舒适度。

部分购房者在挑选楼层时，对4、18这样的数字也有忌讳，如果你对数字比较“敏感”，在挑选楼号时，也一定要多加注意。

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楼王卖的凭什么贵？

相信大家多多少少都听过“楼王”这个词，一般都是指一个楼盘之中位置最好的楼栋。并且“楼王”的价格一般也要高出其他楼栋。

① 占据最佳景观资源

通常“楼王”单位都放在小区最好的位置，享受最好的景观资源，包括自然景观和小区景观，所以通常这样的楼栋价格也最高。

②楼间距大，舒适度高

除了朝向和景观，小区楼间距和日照对居住体验影响也很大。楼王位置楼间距大、日照充足，通风采光好，居住更舒适，价格自然也会更高。

③噪音小，价格受影响小

影响小区楼栋的噪音主要是交通噪音，交通噪音的大小取决于两个要素：一是交通流量；二是车速。楼王是整个小区相对来说最好的位置，离小区大门不远不近，这样既不会有噪音污染，出行也很方便。

楼王的概念最早是和公摊面积一样来自于香港的。一般都是一个小区的中心位置，或者是景观视野非常高，楼间距非常大，当然户型，通风，采光也是最好的，也就是说一个小区里面最好的一栋楼就是楼王，自然价格也是最贵的。

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