怎么提前解除（可以提前解除租赁合同）

合同中的约定解除是双方当事人合意的体现，在双方没有约定或不能协商一致的情况下，则可以通过法定解除事由解除合同。其中租赁合同为保护承租人的合法权益，对承租人的合同解除权利做了特殊的规定，今天我们就一起来看看在什么情形下承租人可以解除租赁合同吧。

一、租赁物被司法机关或行政机关依法查封、扣押

在租赁过程中，因出租人涉及民事纠纷或涉嫌刑事犯罪，司法机关或者行政机关依法查封或扣押了租赁物，致使承租人无法继续使用，这时承租人可以请求解除租赁合同。比如说因出租人无法偿还借款，债权人依法请求司法机关扣押了出租人的机器，这时承租人无法再使用机器这个租赁物，承租人可以要求解除租赁合同。

二、租赁物权属有争议

《合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”对于租赁物权属发生争议，只有在承租人无法对租赁物使用、收益，行使租赁权时，才可以要求减少或不支付租金，并且同时赋予了承租人及时通知的义务。但是在这种情况下，承租人是否可解除合同，在《合同法》中并没有规定。《民法典》第七百二十四条第二项直接规定了“租赁物权属有争议”，致使租赁物无法使用，承租人可以直接解除合同。

三、租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形

租赁物违反了法律、行政法规的强制性规定，不具备使用条件，这种情况下承租人当然可以解除合同。比如说租赁房屋违反了《建筑法》、《消防法》等法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定。

四、因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失

非因承租人的原因，致使租赁物部分或全部毁损、灭失，在《民法典》第七百二十九条以及《合同法》第二百三十一条均规定了两种情形：

1.租赁物的部分毁损、灭失并不影响合同目的实现，或者只是部分地影响承租人的使用收益还不足以影响整个合同目的的实现的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金，但是不能据此解除合同。

2.租赁物的毁损、灭失严重到承租人无法使用租赁物，不能实现合同目的时，承租人可以解除合同。

五、租赁物危及承租人的安全或者健康

在一般买卖合同中，若买受人明知标的物存有瑕疵仍购买的，一般应免除出卖人的责任并不允许买受人解除合同。但在租赁合同则不能因此而不允许承租人解除合同。即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，如果出现了租赁物危及承租人的安全或健康的，承租人仍然可以解除合同。这里的“危及承租人安全或健康”中的承租人应当扩大解释为包括承租人在内的共同居住人、共同使用人等等与租赁物的安全程度有利害关系的人。

承租人既然明知租赁物存在有危及安全或健康的瑕疵，仍执意租赁该物的，虽然可以允许其解除合同，但在解除合同以前如果发生因租赁物的危险所致损害的，承租人需要对此承担相应的责任，因为承租人明知这种危险性的存在仍要租赁该物，应认为主观上对损害的发生也有过错，因此对损害也应承担相应的责任。

法条链接

《民法典》

第七百二十四条　有下列情形之一,非因承租人原因致使租赁物无法使用的,承租人可以解除合同:

(一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;

(二)租赁物权属有争议;

(三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

第七百二十九条　因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以请求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。

第七百三十条　当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

第七百三十一条　租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。