房屋拍卖网上交易流程（一文读懂网络司法拍卖全流程）

本文作者：陈恩德、翁敏

导语

近期，我们收到了很多关于网络司法拍卖（下称“法拍“）的咨询，有关法拍标的物如何查询信息，如何确定拍卖价格以及具体的拍卖流程均是大家关注的热点，因此我们特撰此文为大家解读。

01法拍的平台和检索途径

目前，和法院合作的法拍的平台较多，最受关注的是淘宝、京东两大拍卖平台，网址如下：

阿里司法拍卖：https://sf.taobao.com

京东拍卖：https://auction.jd.com

法拍的检索途径

以最近某客户咨询的关于长沙市岳麓区潇湘北路万科金域滨江小区的一处法拍房为例（检索时间为2020年4月7日），检索步骤如下：

1、进入淘宝网主页，并点击进入红色箭头所指的司法拍卖

△可直接设置淘宝司法拍卖为收藏页。

2、根据标的物名称、地理位置、执行案号等信息再检索。

△如在此处输入“万科”后，会得到全国模糊搜索为万科的1793个检索结果。

3、进一步根据地域、拍卖状态、开拍时间等具体情形限缩检索范围，如将地域限缩在长沙后，即可初步确定确认标的物。

△如红圈所示，客户所需要了解的长沙市岳麓区潇湘北路959号万科金域滨江2栋1806房的法拍信息就可以看到了。

4、点击进入该法拍财产，了解具体信息。

△由图可知，处置单位为耒阳市人民法院，房屋实拍图片也可以在网页左侧体现，网页下拉有财产和涉案信息。

那么，该财产的评估价是如何确定的，起拍价和保证金的金额又是如何确定的呢？接下来我们继续解读。

02法拍财产如何确定起拍价

根据2018年9月1日施行的《最高人民法院关于人民法院确定财产处置评估价若干问题的规定》，法院在正式拍卖前，且查明待拍卖财产的权属、权利负担、占有使用、欠缴费用、质量瑕疵等事项后，将通过前置程序确定涉拍财产的参考价，再通过参考价来确定起拍价（也称为拍卖保留价），具体的流程图如下：

如上图我们可以看到法院确认法拍价格的原则如下：

如上图我们可以看到法院确认法拍价格的原则如下：

（一）当事人议价优先

法院会优先组织当事人商议财产价格的参考价，并确认一拍、二拍的起拍价，若协商一致的，双方可以提交书面议价结果给法院，但议价价格应遵循市场基本行情，以防止虚假拍卖或损害第三人利益。

（二）议价不成，具备条件的进行询价

如果双方达不成或不能议价，且财产有计税基准或政府定价方式的，法院可以向财产所在地有关机构进行定向询价来确认拍卖参考价。

若不满足定向询价条件，但财产具备网络询价条件时，执行法院将在最高院建立的全国性司法网络询价平台名单库中进行网络询价，从多家机构反馈的价格中平均确定财产的参考价。

（三）议价或询价不成，则委托评估

对于无法议价，也不适合通过询价确定价格的财产，法院将通过摇号的方式委托具有资质的评估机构进行评估，评估完成后，评估机构将出具专业的评估报告来确定参考价。

（四）先定参考价，再定起拍价

若已经议价的，双方一般直接将议价的参考价确定一拍起拍价，并约定二拍再适当下浮价格。

若通过询价或评估方式确认参考价的，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第10条的规定，法院最终确定的一拍起拍价将在参考价的基础上下浮最多30%。司法实践中，一般将参考价下浮10-20%后作为一拍起拍价。

03法拍的正式流程

确认了一拍起拍价后，法院将通知当事人和优先竞买权人关于拍卖的事宜，并进行网络平台公告（动产提前15日，不动产或其他财产权提前30日）。拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。详细的法拍流程见下图：

正式拍卖程序主要包括第一次拍卖（下称“一拍”）、第二次拍卖（下称“二拍”）、变卖三个程序。同时，根据民诉法司法解释491条的规定，经双方当事人同意且不损害第三人利益，法院也可不经拍卖、变卖程序进行以物抵债，但在司法实践中，以物抵债适用相当谨慎，因此本文仅论述常见的下列三种程序：

（一）一拍程序

拍卖公告期内，意向买家均可以缴纳保证金（一般为起拍价的5-20%）报名，在公告程序届满之日，报名者将进行竞价，如标的物在一拍竞价期间被最高价者竞得，则一拍宣告成交。如无人报名的，则一拍宣告流拍。

（二）二拍程序

若一拍流拍后，法院会在30日内安排在同一法拍平台启动二拍，并继续在法拍平台公告（动产提前7日，不动产或其他财产权提前15日），二拍程序与一拍基本相同，但二拍的起拍价一般会再次降价，降价幅度不会超过一拍起拍价的20%。

（三）变卖程序

若二拍又流拍的，法院一般会以二拍的起拍价启动变卖程序。变卖程序与拍卖程序的差异在于：一方面，参与变卖需交纳变卖价全款而非保证金；另一方面，不同于拍卖的竞价周期，变卖期长达60天，但变卖期间内，只要有人出价，变卖期会立即缩短为24小时竞价周期，无人竞价即成交。因此，原则上变卖是一种先到先得的程序。

（四）法拍成交之后

拍卖或变卖成交后，买受人应在公告确定的期限内将剩余价款交付（已交保证金直接冲抵拍卖款）。全款交齐后，法院会下发拍卖成交裁定，动产则进行交付，不动产则办理过户。对于其他参与竞买人交纳的保证金，法院会在竞价程序结束后24小时内退还。

需要注意的是，法拍不限制竞买人数量，即使只有一人参与竞拍并出价，拍卖也成交。所以若考虑最极端的情况，一拍降价30%流拍，二拍再降价20%，二拍及变卖的起拍价最低可以为参考的评估价或市价的56%。正是如此，不少买家也打着如意算盘，希望以起拍价“捡漏”获得心仪之物。

04结 语

读完全文，相信各位已经对法拍的流程有了一定了解，甚至有些蠢蠢欲动，但别急，法拍财产中虽有机遇，但仍存在不少风险，下一期，执行法律服务团队将继续整理并撰写本文姊妹篇《法拍房捡漏与避“坑”指南》供大家参考，敬请期待。