二手房过户报价低于实际成交价（别慌）

2022年11月深圳楼市成交数据出炉！

11月，深圳二手住宅全市过户为2168套，环比上升25.1%，二手房成交结束连续两个月“不足2000套”的魔咒，涨幅也是过往半年中涨幅最高的一个月。

另外数据显示，11月深圳超40%房源低于指导价成交，接近指导价（成交价与指导价差值10%以下）房源成交占比高达85%。

可见目前深圳二手房低于或接近参考价成交已成为常态。

二手房的成交房价格，一直是广大购房者及业主们参考市场的重要标准。

为此一万间整理分析了11月上半月的二手房的成交房价格，特意提取了部分成交价低于指导价的项目楼盘，做成图表，与大家一起探讨一下现在的深圳楼市。

深圳各区成交价低于指导价的数量和主要项目

上下滑动查看深圳各区成交价低于指导价详细项目

数据来源：唐老师傅Pro，不包含法拍房，列表包含少数公寓、商办、宿舍等特殊性质物业，部分楼盘有多个房源低于指导价，取其最高值

通过这份图表，我们可以看到：

1，龙岗，福田、罗湖三区，是最多二手房源低于指导价成交的。

这三个区虽说情况一样，但是分析背后原因，恰恰就能说透当下深圳楼市的现状。

龙岗区有20个房源低于指导价成交，是深圳之最，相信很多人不会意外，毕竟龙岗是刚需片区，向来价格优惠，供应量大。

在现在楼市买方市场的大环境下，以龙岗为代表的刚需片区，议价空间大，捡漏的机会多，但是反转的是，往往这样的刚需片区，他们的新房就很很难卖。

这大概就是深圳购房者对刚需片区的态度—“被偏爱的有恃无恐”，但是还好“网红片区”的高房价总会教他们做人，所以即使被挑挑拣拣，价格一压再压，龙岗的二手房成交量一直在深圳靠前位置，房价的水分也越来越少。

福田的部分房源低于指导价无非2个原因，一个学区，二是“老破旧”，另外就是部分公寓、宿舍产品。

如八卦岭的鹏盛村，学区 老破旧，据链家查询，还可能是公寓性质，直接低于指导价22.1%成交。

莲花的润鹏花园，则是因为“老破旧”（1996年建成），而且是大户型的原因，低于指导价20.68% 成交，单价仅仅是4.6万一平，这很难让人相信是福田的房价；

还有1985建成的位于华强南的华垦大厦，不仅仅老破，还商住混合，直接低于指导价22.1%。

图源：链家

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从福田的成交数据可以再次验证一万间之前文章多次提到的一个看法，深圳刚需购房者已经逐渐偏向居住属性强的楼盘项目，依靠学区，片区热度等属性火热的低质量楼盘，将会被市场抛弃，最终回归理性的房价水平。

罗湖房源低于指导价成交，很大原因是片区的没落，部分老旧豪宅失去片区光环加持，不得不降价甩卖，如银湖的润唐山庄，成交单价仅仅3万多一平，低于指导40.62%，真的算是骨折价了。

润唐山庄，图源：链家

还有就是博旧改拆迁失败的，罗湖旧改向来是老大难问题，如鹏莲花园，这个旧改项目在今年6月份，发布计划有效期调整，本来更新单元计划有效期2年，自2020年3月10日起至2022 年3月9日，延期一年，有效期至2023年6月9日止。

图源：链家

2，许多明星“网红盘”也低于指导价成交

首当其冲的是南山的华润润府二期，南山华润城有多传奇就不需要一万间多说，基本懂得都懂。

但是这个传奇盘，在11月有低于指导价的房源成交，且低于-24.99%。

很多人会用户型、学位等去挽尊，但是一万间觉得，无论怎么说，华润城低于指导价成交，这就是事实。

而且据一万间查询，今年年初网上就开始有华润城润府二期房源低于指导价的出售帖子。

一万间认为，华润润城二期跌落神坛，很大原因是这些曾经大热的打新网红盘曾经都是投资客的重灾区，现在深圳楼市冰封，就有投资客低于指导价抢跑了。

不过，华润城就是华润城，即使投资客跑路，也不能说是亏了，2015年华润城二期开盘的时候，售价大概是6万元/平，现在低于指导20%左右卖出，也每平方溢价3万多，也是接近翻倍的收益。

壹城中心，龙华中心最大的小区，因为有鸿荣源壹方天地商圈光环加持，一直是龙华的明星楼盘，官方二手房指导价是6.8万/平，但是现在二手房成交价跌破指导价，跌回5年前。

一万间预估壹城中心以后按照指导价成交将会成为常态。

因为今年龙华片区的房价体系岌岌可危，深圳购房者对龙华房价基本没有好感和信心，片区倒挂红利消失，新房市场更卷！

具体可以参考最近新开盘的四海华庭：快评！“卷死同行”的四海华庭为什么卖不动？

一万间觉得，出来混，迟早要还的，曾经红透“宇宙中心”的龙华，房价直逼关内片区，现在红利消失，网红明星盘都难以维持体面。

但是，细想之下龙华的今天，又是谁的明天呢？

我们眼光放回深圳二手房成交数据上，11月二手房的过户量有所回升，大家都认为接下来12月也未来可期。

但是细看近三年深圳二手房成交套数，会发现在的成交量真的是不忍细看。

从2021下半年至今，成交套数只在2000套的线上挣扎，还不到二手房成交荣枯线（5000套）的一半。

但是一万间认为，在2022年剩下来的日子里，到2023年的第一度（1-3月），是深圳二手市场触底的时间，也是购房者捡笋的好时机，大家要把握住。

目前市场开始有回暖迹象，正是刚需入场的好时机。

等过了这个阶段，很可能触底反弹了，政策端（“金融16条”、房企融资“三箭”齐发、还有四大行为优质房企发放离岸贷款的“第四支箭”）对楼市支持的效果会显现出来，到时候买房的议价空间也大大减少了。

现在的深圳新房都开始喊话“不打折，不降价”，显然是对未来充满信心。

这也是在暗戳戳的告诉购房者“要把买房的预算提高起来了”.....